五分十一选五

時間︰2020-04-01 01:03:54 來源(yuan)︰經(jing)濟參考ji)/p>

當前,國內(na)房地產行業(ye)集中度不(bu)斷(duan)提升,房企優(you)勝(sheng)劣(lie)汰趨勢正在加(jia)速(su)。數據顯示,2019年(nian)330家房企破產,百強(qiang)房企整體業(ye)績也(ye)未有明(ming)顯提升。今年(nian),各梯隊房企門檻進一步提升,但規模(mo)房企擴容放緩,新增(zeng)千(qian)億房企數明(ming)顯下降,近(jin)4年(nian)來房企整體的目標完(wan)成率水平也(ye)逐年(nian)降低。

房企兩極(ji)分(fen)化現象(xiang)加(jia)劇(ju)

1月(yue)13日(ri)下午,世茂集團與福(fu)晟集團聯合宣布,世茂集團收(shou)購福(fu)晟集團的87個項(xiang)目,成為2020年(nian)首(shou)個大型收(shou)並購事(shi)件,甚至被(bei)稱為“世紀大並購”。在業(ye)內(na)看(kan)來,房地產行業(ye)正由高速(su)發展時期進入橫盤期,加(jia)之2019年(nian)融(rong)資監(jian)管政策(ce)收(shou)緊,眾多房企所(suo)面(mian)臨(lin)的生存壓力史無前例。

隨(sui)著行業(ye)集中度的不(bu)斷(duan)提升,行業(ye)頭部格局不(bu)斷(duan)穩(wen)固,2019年(nian)房企TOP30門檻值已(yi)超千(qian)億。與此同時,留給中小企業(ye)的機會卻越(yue)來越(yue)少,並且ye)夭幸ye)的容錯(cuo)度降低。針(zhen)對世茂集團收(shou)購福(fu)晟集團事(shi)件,億翰智qiang)庀喙胤fen)析(xi)人士指出︰“本次交易的被(bei)收(shou)購方福(fu)晟集團,曾(zeng)經(jing)也(ye)是穩(wen)健經(jing)營的典範(fan),但在瞬息(xi)萬(wan)變的行情之下,連續踏空節奏,加(jia)上應對失當,最(zui)終釀(niang)下今日(ri)的苦果(guo)。”

行業(ye)整體規模(mo)增(zeng)速(su)也(ye)在顯著放緩,百強(qiang)房企規模(mo)增(zeng)長(chang)“失速(su)”。2019年(nian)12月(yue),房企進一步加(jia)大供貨(huo)力度和營銷力度,以沖刺(ci)年(nian)終業(ye)績,百強(qiang)房企權(quan)益銷售金額環fan)仍zeng)長(chang)18.3%至9903.4億元,創全年(nian)單月(yue)規模(mo)新高。然(ran)而(er),多家市場機構統計顯示,真實情況並不(bu)如企業(ye)業(ye)績增(zeng)速(su)反映得那麼樂(le)觀,企業(ye)實際去化表現普遍不(bu)及(ji)預期。權(quan)益口徑duan)攏 僨qiang)房企2019年(nian)全年(nian)累計銷售金額同比增(zeng)長(chang)6.5%,不(bu)及(ji)2017年(nian)的40.5%和2018年(nian)的35.1%。

與此同時,2019年(nian)全年(nian),數百家房地產企業(ye)宣告(gao)破產的nan)xi)進一步引發市場關注。中國指數研究院的統計顯示,截(jie)至2019年(nian)11月(yue),在人民法(fa)院公告(gao)網(wang),以“房地產+破產文書”為關鍵字可檢(jian)索出來400多條破產文書,以企業(ye)為單位來看(kan)的話(hua),剔除部分(fen)重(zhong)復企業(ye)及(ji)非房地產企業(ye),共計330家房企發布了破產相關文書。

中指院相關分(fen)析(xi)人士指出,發布破產文書的房地產企業(ye)主要(yao)分(fen)布jia)誄chang)三(san)角與珠三(san)角城(cheng)市群,上述兩個區(qu)域佔(zhan)總數量的43%。中指院分(fen)析(xi)人士認為,“一方面(mian),熱(re)點城(cheng)市及(ji)城(cheng)市群,吸(xi)引了大量房地產開發企業(ye)進入,區(qu)域競爭激烈,地方小微房企生存更加(jia)艱難;另(ling)一方面(mian),長(chang)三(san)角及(ji)珠三(san)角投(tou)資及(ji)借貸熱(re)度高,借貸糾紛以及(ji)公司注銷破產更加(jia)頻繁(fan)。”

融(rong)資困境疊(die)加(jia)企業(ye)經(jing)營壓力

“對破產企業(ye)進行核實後,我們發現房企大多為當地開發企業(ye),很多糾紛為破產和解(jie)以及(ji)再次啟動(dong),相比小企業(ye)而(er)言,部分(fen)規模(mo)相對yue)洗蟺姆科螅 蛘鉸遠ㄎ弧  ﹫┬擰 xiang)目銷售等(deng)ren)侍猓 式鵒匆ye)出現了問題。”中指院方面(mian)表示。

根(gen)據中指院對企業(ye)深陷困境原因分(fen)析(xi)研究,房企面(mian)臨(lin)破產主要(yao)有兩方面(mian)原因︰一方面(mian),企業(ye)di)zi)身管理制度落後、運營效(xiao)率較低、產品缺乏競爭力、布局單一,在市場火熱(re)的上行期階(jie)段,企業(ye)的nan) ye)績快速(su)增(zeng)長(chang),掩蓋自(zi)身“內(na)功”先天不(bu)足的缺陷。同時,規模(mo)化也(ye)對企業(ye)di)zi)身管理提出更高的要(yao)求,企業(ye)並沒有及(ji)時優(you)化應對挑戰。一旦市場進入平穩(wen)ran)螄灤釁冢 笠ye)的競爭力短板就(jiu)會凸顯出來,銷售去化以及(ji)融(rong)資等(deng)ren)侍飩 緯山洗笱沽Α/p>

另(ling)一方面(mian),部分(fen)房企前期的業(ye)績高增(zeng)長(chang)促使企業(ye)di)zi)信心急(ji)劇(ju)擴張,在業(ye)務發展方面(mian)速(su)度過快,激進的多元化拓展拖累了企業(ye)的發展速(su)度。

“作為一個資金密集型tuo)幸ye),房地產開發需要(yao)大量資金支持,一旦運轉中的環節出現資金問題,多米(mi)諾效(xiao)應被(bei)觸發,將迅速(su)蔓(man)延(yan),導致房企經(jing)營困頓甚至倒閉破產。”中指院方面(mian)分(fen)析(xi)指出,2019年(nian),信用評級較高的大型房企資金優(you)勢更加(jia)明(ming)顯,而(er)部分(fen)小型房企資金承壓,短期資金風險顯著增(zeng)加(jia)。“房企仍需要(yao)從經(jing)營上做好地產主業(ye),優(you)化債務結構,降低杠桿比例,平穩(wen)發展才能持久經(jing)營。”

在政策(ce)調(diao)控較緊的當下,尤(you)其是融(rong)資端不(bu)斷(duan)收(shou)緊,融(rong)資成本水漲船高,現金流更是重(zhong)中之重(zhong)。億翰智qiang)夥矯mian)也(ye)認為,“收(shou)並購浪潮來襲,也(ye)體現出當下地產行業(ye)之艱難。對于進入發展困境的房企而(er)言,或多或少都jia)凶zi)身的原因。”

2019年(nian),全國範(fan)圍多個城(cheng)市取消或放寬了落戶限制。業(ye)內(na)預計,至少未來2-3年(nian)城(cheng)鎮化速(su)度re)閱鼙3鄭 ji)本置業(ye)需求仍在,住宅開發仍有增(zeng)長(chang)空zhan)洹R諍卜矯mian)認為,房地產企業(ye)在精進主業(ye)的基(ji)礎上,可結合本身基(ji)因和資源(yuan)情況,適度投(tou)入部分(fen)地產相關的多元化業(ye)務作為長(chang)期戰略,但一定要(yao)注意多元化的投(tou)入也(ye)要(yao)遵守聚焦(jiao)原則(ze),同時平衡好主業(ye)與其他業(ye)務的結構關系。

2020年(nian)房企規模(mo)預計穩(wen)中有升

近(jin)幾年(nian),房企紛紛涉足長(chang)租公寓(yu)、養老地產、文旅(lv)地產相關領域,也(ye)有房企進軍新能源(yuan)汽車、機器人制造(zao)、汽車零部件制造(zao)等(deng)非地產領域。上述中指院方面(mian)分(fen)析(xi)人士表示,“房企要(yao)對自(zi)身的財(cai)力、物力、人力有著系統規劃,促進業(ye)務及(ji)品牌(pai)的協同發展,形成系統運營合力,否(fu)則(ze)新涉足業(ye)務不(bu)僅短期難見(jian)效(xiao)益,主業(ye)的發展也(ye)bu) 艿酵俠邸!/p>

行業(ye)deng)聳恐賦觶 蓯諧∠灤瀉偷diao)控不(bu)放松影響,我國房地產企業(ye)正在面(mian)臨(lin)費yan)寐侍嶸 赫 噬摺 唐誄? 芰ο祿 睦?常 you)其中小型房企,仍yue) mian)臨(lin)一定的盈利和資金壓力。

未來,在融(rong)資監(jian)管全方位趨緊的情況下,行業(ye)分(fen)化將會持續加(jia)劇(ju)。業(ye)內(na)普遍認為,雖然(ran)目前房地產市場整體去化壓力尚(shang)存,但行業(ye)將保持長(chang)期平穩(wen)發展的市場環境已(yi)趨于明(ming)朗。預計2020年(nian)企業(ye)整體規模(mo)將維持穩(wen)中有升的增(zeng)長(chang)態勢。行業(ye)競爭加(jia)劇(ju)下,百強(qiang)房企內(na)部的分(fen)化格局也(ye)將進一步持續。

在市場去化承壓的背景下,企業(ye)的發展重(zhong)心逐漸由“增(zeng)量角逐”轉向“提質增(zeng)效(xiao)”,未來業(ye)績規模(mo)的增(zeng)長(chang)不(bu)能簡(jian)單依賴(lai)于供貨(huo)量的加(jia)大,企業(ye)戰略布局、組織(zhi)管控、品牌(pai)建設等(deng)綜合實力的提升將是房企未來工作的重(zhong)中之重(zhong)。

“尤(you)其是中小型房企布局相對集中,很難平衡區(qu)域風險。因此,適度降低杠桿比例,放緩增(zeng)長(chang)節奏,能夠有效(xiao)規避現金流風險。”億翰智qiang)夥矯mian)指出,當下房地產行業(ye)的競爭格局與以往大有不(bu)同,合作是當下房企生存和競爭的主要(yao)形式,合作的本質是優(you)勢交huan)唬 獻韉哪康氖峭wan)善自(zi)我ye)淖試yuan)矩(ju)陣。

編(bian)輯︰郭夢涵

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